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Ellie

一直以来紧随全球物流地产“霸主”普洛斯脚步的易商红木(ESR)，终于在去年底登陆资本市场，晋升亚太物流地产“一哥”（据招股书自称为亚太最大）。

今日，易商红木公布了其在香港上市后的首份成绩单。这份财报究竟表现如何?

要知道，易商红木去年11月登陆资本市场时可打着港股年第二大IPO、年以来港股最大地产行业IPO等旗号。

彼时，易商红木官方表示最终发行股数为7.52亿股，较计划募集股数多出将近1亿股，募资总额超过亿港元。

然而，财报显示，易商红木在IPO中总计筹集了6亿美元（折合约46.港元）新资金，较原定亿港元的募资总额缩水逾6成。

截至3月23日收盘，易商红木的市值约为.82亿港元（折合约49.47亿美元），较上市首日高点（上市首日收盘市值约.48亿港元）跌去30%以上。

即使市值暴跌，易商红木的市值还是秒杀前辈宇培（中国物流资产），截至今日收盘，宇培的市值约为88.9亿港币。单纯从市值来看，易商红木的市值是宇培的4倍。

二级市场为何愿意为易商红木买单？PropTech研习社花了点时间翻阅了易商红木的财报。

登陆二级市场后首份“成绩单”

总的来说，易商红木交出了一份漂亮的“成绩单”，包括营收、EBITDA以及资产管理规模在内的多个指标增幅均超过30%。

根据易商红木年财报：年，易商红木实现收入3.57亿美元，较年增长40.6%；税息折旧及摊销前利润（EBITDA）5.49亿美元，较年增长42.9%；年度利润2.78亿美元，较年增长30.8%；税后归属股东净利润（PATMI）2.45亿美元，较年增长20.8%。

此外，易商红木的资产管理规模由亿美元大幅跃升至亿美元，按年增幅38.7%。

针对营收业绩大涨原因，易商红木在财报中给出的解释是(i)管理费收入随着新基金设立而增加；(ii)年3月，成功把PropertylinkGroup私有化，将其12亿美元的资产管理规模纳入集团旗下；及(iii)于年8月收购的CIP赚取的建造收益带来全年影响所致。

公开资料显示，CIPConstructions(Australia)PtyLtd于年6月12日在澳大利亚成立，是一家在澳大利亚拥有全国业务的综合开发集团，已开发超过万平方米的商业及工业地产项目，总价值逾18亿美元。CIP于澳大利亚东海岸拥有大量储备发展项目组合，全面开发并竣工后的建筑面积将超过60万平方米。年8月，CIP被易商红木以40.1百万澳元（约27.1百万美元）的价格收购。

PropertylinkGroup成立于年，是一家总部位于悉尼的房地产投资管理公司，之前曾在澳交所上市，专注于澳大利亚工业及办公室投资。截至年3月20日，PropertylinkGroup管理58项工业及办公室物业，包括其共同投资的基金资产及根据全资拥有的工业组合持有的资产。被易商红木收购之后，PropertylinkGroup于年4月26日自澳交所除牌。

从流动资金来看，易商红木目前资金充裕。截至年底，易商红木持有8.84亿美元现金及银行结余，较年同期增长52.2%，资产负债比率(按债务净额除以资产总值计算)为26.6%。

易商红木年财报摘要

（来源：公司年报）

“买买买”之下

澳大利亚市场贡献约三成营收

在选址标准上看，易商红木主要发展亚太区一线及1.5线城市的物流地产，中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度是易商红木的主要市场。

分市场来看，年度，易商红木在澳大利亚市场表现尤为突出，单一市场贡献了接近1/3的营收。年，澳大利亚市场的营收达到1.17亿美元，较年同期大幅增长.9%。营收同比大幅增长的还有日本和韩国市场，而中国和新加坡市场增速放缓，与上期相比变动不大。

易商红木澳大利亚市场的业绩激增与其不停的“买买买”不无关系。

易商红木于年才进入澳大利亚市场。年8月，易商红木以对价40.1百万澳元（约27.1百万美元）收购CIP集团全部股权。

年3月，易商红木耗资7.亿澳元(合5.亿美元)收购澳大利亚商业地产投资集团PropertylinkGroup，从而将PropertylinkGroup12亿美元的资产管理规模成功纳入集团旗下。

易商红木在财报中表示，收购PropertylinkGroup及CIP使其转型为澳大利亚的大型物流房地产参与者之一。据外媒报道，在此之前，易商红木与PropertylinkGroup为争夺CIP的控制权进行了长达一年的“斗争”，而此次溢价私有化促使双方握手言和。

除了澳大利亚市场，易商红木财报中也多次重申中国、日本及韩国三大市场的重要性。

年，易商红木的建筑面积由万平方米增至万平方米，同比增长42.8%，主要归功于中国、日本及韩国三个核心市场的快速增长。此外，易商红木在财报中披露其资产负债表内的稳定资产维持93%的高出租率。

易商红木年营收构成

（来源：公司年报）

从业务构成来看，易商红木目前主要有投资、基金管理以及物流发展三块业务，分别对应财务报表上的租金收入、管理费收入和建设收入。

其中，年度，易商红木的投资、基金管理以及物流发展业务收入分别为1.18亿美元、1.66亿美元和0.69亿美元，较年同比分别增长59%、23%和72%。

扩扩扩

年全版图扩张

年以来，易商红木的扩张步伐并未停歇。基金管理、投资、物流发展三大业务板块，中国、日本、韩国等多个市场，这场关于物流资产的抢夺战已经全面铺开。

在基金管理板块，年1月，易商红木与新加坡的主权财富基金GIC出资5亿美元成立合资经营企业，将专注于发展中国不同主要城市属机构级别、顶尖的物流设施。

在投资业务板块，年1月，易商红木与亚马逊就位于东京面积达平方米的易商红木久喜配送中心签订长期租约。

在物流发展板块，年2月，易商红木宣布斥资亿日圆（约相等于2.45亿美元）于日本大名古屋圈内发展易商红木弥富配送中心。此外，发展基金持有的日本及韩国重点项目亦预期将于年落成，当中包括一幢位于日本兵库县尼崎市面积逾36万平方米的现代化物流设施，以及两幢位于韩国大首尔区的现代化物流设施。

中国方面，易商红木预期将于年完成青浦雨润第一期的发展，成为高标准仓库物流设施，包括总计划建筑面积超过34万平方米的冷藏设施，以及嘉兴独山港项目预期于年完成，总计划建筑面积超过23.5万平方米。

公司预期在未来数季透过在韩国、澳大利亚及印度设立新基金，从现有及新资金合作伙伴筹集10亿美元至20亿美元的新资金承诺，而该项计划与公司轻资产基金管理策略一致。

易商红木其实早就开始践行轻资产模式——年上半年，易商红木向新华保险核心基金出售七项物业获利万美元。

易商红木快速扩张，背后少不了资本的推动，易商红木快速扩张的钱哪里来？

开年三个月募资4.16亿美元

融资成本高于普洛斯

年，易商红木业务大幅增长的同时也导致债务激增。截至年底，易商红木的债务净额为16.87亿美元，而年底仅为8.79亿美元。

易商红木年融资费用构成

（来源：公司年报）

债务激增之下，易商红木的融资费用也大幅增加。年度，易商红木的融资费用由年的1.05亿美元增至1.80亿美元，同比增长71.9%。

融资费用的大幅激增主要由于，易商红木为支持业务发展及收购而增加新银行贷款，导致银行贷款利息开支增加万美元，以及自年3月起将PropertylinkGroup整合至集团所带来的利息开支万美元。

值得